热点关注为进一步规范房地产市场秩序，减少商品房销售中因买卖双方信息不对称所导致的纠纷，保护买卖双方的合法权益，解决房屋交易登记过程中合同反复提交问题，推进实现房屋交易登记“一证通办”。据江门市住建局消息，9月起，有三项新规将实施，包括江门市新版《商品房预售方案》、《江门市住房和城乡建设局商品房现售管理办法》以及在全省率先探索房屋买卖合同网签应用电子签章。
预售方案：
项目配套车位(库)要提前告知预购人
据介绍，预售商品房，是指依法成立的房地产开发经营企业，将其开发的商品房在竣工验收前出售，由预购人按合同约定支付购房款，预售人按合同约定交付商品房的行为。
9月1日起，房地产开发企业申办商品房预售许可时，应当提交新版《商品房预售方案》。同时，应当按照要求在售楼地点醒目位置公示新版《商品房预售方案》，而各市(区)住建局将采取“双随机一公开”、日常巡查和专项检查等事中事后监管方式，检查本辖区房地产开发企业公示情况，对不按规定做好新版《商品房预售方案》公示的房地产开发企业，将依法依规严肃予以查处。
新版《商品房预售方案》主要包括项目基本情况、项目分期开发建设情况、项目配套设施和公共服务设施情况、项目配套车位(库)情况及处理承诺、本次申请预售许可项目基本情况、本次拟销售商品房的计划、方式和价格以及其他开发企业需要说明的情况等七方面的内容。
相比旧版《商品房预售方案》，新版《商品房预售方案》主要增加如下几项内容：
增加了项目配套车位(库)情况及处理承诺。为从源头解决因车位(库)销售/租赁价格引发社会矛盾纠纷问题，房企在预售阶段就必须对配套车位(库)处理方式、车位销售时间和销售/租赁均价范围进行承诺，并在销售现场进行公示，让预购人提前知悉，保障预购人的合法知情权。
增加了销售、签约、交付使用和收楼等各个环节办理流程的说明，让预购人可以清晰地知道从买房到收房所涉及到的材料和具体流程，特别是对交付使用的条件，有个清晰的理解。
增加了销售企业和销售人员信息表，可以理解为销售人员“挂牌上岗”，达到一定的监督效果，也避免了“不法之徒”假冒销售人员欺骗预购人。
现售管理办法：
提出车位(库)现售应当首先满足本区域业主的需要
江门市住房城乡建设局印发的《江门市住房和城乡建设局商品房现售管理办法》(以下简称《办法》)，共十九条，7个附件，自2019年9月1日起实施，有效期五年。《办法》首次提出现售车位(库)承诺制，房企要对车位(库)的处理方式、拟处理时间和销售均价及价格范围进行承诺，并在销售现场公示。
据介绍，这是第一部规范全市商品房现售行为的管理办法，明确了现售备案及变更的申请要件材料、办理流程、办理时限和一系列申办表格示范文本，做到操作清晰、指引明确，有利于推进全市商品房现售备案事项标准化建设，提升管理水平。
《办法》规定，各市(区)住房城乡建设主管部门应当在发出《江门市商品房现售备案书》之日起十日内，指派两名以上工作人员到商品房项目的销售现场及物业管理区域的相关位置核实信息公示情况，填写《现售商品房信息公示情况》，并在《江门市商品房现售备案申请表》上填写现场核实意见。《现售商品房信息公示情况》纳入现售备案的档案材料。
未办理过商品房预售许可的商品房项目，在未取得《江门市商品房现售备案书》前，房地产开发企业不得进行销售，不得向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用；已取得《江门市商品房现售备案书》的商品房项目，房地产开发企业应当在十日内一次性公开全部准售房源，并严格按照申报价格明码标价进行销售。已办理商品房预售许可的商品房项目，在申办商品房现售备案期间，房地产开发企业不得以正在办理商品房现售备案为由拒绝销售。
为进一步规范销售车位(库)行为和保障购房人合法知情权，《办法》首提现售车位(库)承诺制，规定房企在《商品房现售方案》中，要对车位(库)的处理方式、拟处理时间和销售均价及价格范围进行承诺，并在销售现场公示，从保障购房人合法知情权，建立健全买卖双方沟通机制出发，减少、化解因车位(库)销售引发的社会矛盾。
《办法》指出，属车位(库)销售的，房地产开发企业应当在销售车位(库)一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，在商品房销售现场和小区出入口、小区车库出入口、每幢房屋出入口、物业公示栏等物业管理区域显著位置张贴《关于拟销售/租赁车位(库)的公告》，并做好拟销售车位(库)的产权证明文件和销售价格的公示，公示期不得少于一个月。
车位(库)现售应当首先满足本区域业主的需要，拟出售的车位(库)数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位(库)。
温馨提醒
在全省率先探索房屋买卖合同
网签应用电子签章
日前，由江门市住建局、市自然资源局、市政务服务数据管理局、市行政服务中心和国家税务总局江门市税务局联合印发了《关于提升房地产交易登记政务服务能力的通知》(江建函〔2019〕1206号)，将分区域、分阶段推进新建商品房买卖合同网签备案应用电子签章功能，这是江门市在全省率先探索房屋买卖合同网签应用电子签章功能，旨在彻底解决房屋交易登记过程中合同反复提交问题，推进江门市实现房屋交易登记“一证通办”。
今年，江门市将分区域、分阶段推进此项工作：8月20日，市区试运行；9月1日，市区正式启用；9月15日前，台山、恩平正式启用(具体时间安排由属地住建部门牵头辖区相关部门确定)。
据悉，电子签章功能是电子签名的一种表现形式，其是利用图像处理技术将电子签名操作转化为与纸质文件盖章操作相同的可视效果，同时利用电子签名技术保障电子信息的真实性和完整性以及签名人的不可否认性。房企和购房人办理房屋买卖合同网签备案时，需登录江门市房地产交易综合管理信息系统(//218.14.150.122/，以下简称房地产交易系统)。
网上查询合同备案进度和内容
新建商品房买卖合同定稿后，购房人可以通过登录“江门市商品房合同查询”(//218.14.150.122/spf/contract/LoginContract)，输入合同编号、证件号码(网签合同时购房人选择的证件类型对应的号码，若存在多个购房人，只需输入其中一个证件号码)和查询密码(网签合同时，经购房人确认、由房企录入的合同查询密码，购房人一定要记住查询密码；购房人可以自行登录上述网址修改查询密码)等方式，实现网上查询合同备案进度和内容，以及下载、打印合同。
存量房买卖合同网签定稿后，买卖双方可以通过登录“江门市存量房合同查询”(//218.14.150.122/CLF/House/contentview)，输入合同编号、证件号码(即网签合同时买卖双方选择的证件类型对应的号码，只需输入其中一个证件号码)和查询密码(默认为合同定稿时间，如定稿时间为2019年8月14日，查询密码为190814)，即可查询和下载打印合同。
采写：南都记者 严亮
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