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海景房投资风光已不再:供应过剩租金低套现难
类型:楼市要闻  日期:2014-01-10  浏览:1101 次  评论:查看评论

 曾几何时,海景房是多少国人梦寐以求的生活居所,而时至今日,以山东威海文登地区为典型代表的海景房却有一种“想说爱你不容易”的伤感情怀。最新调查显示,即使有“面朝大海、春暖花开、远离雾霾、优惠到底”猛烈的宣传攻势,也依然换不来人声鼎沸的汹涌购房人潮。

    供应过剩,套现难

    目前国内楼市冰火两重天,一线城市还在地王频现,开发商举债夺地之时,三、四线城市的房屋数量供应却远远超过了地方城市的承接能力,造成空置率高企,价格拦腰斩,依然滞销的窘境。特别是威海文登等地区,很多地区的入住率不到10%,70%的海景房被外地投资客购买,没有了真实的自住需求,也就没有了真实的市场价格承接能力。

    大量海景公寓住宅的空置,造成了人口真空。除此之外,手房交易市场的缺失,让众多国内投资海景房的投资人资本变成了钢筋水泥堆砌而成的“死”资产:一手楼盘还剩一大堆, 二手房的套现更加遥遥无期。

    最新的国内空置房统计数据显示,目前有至少6 0 0 0万套房屋空置,而开发商未来4年即将竣工的数量也高达4000万套。特别是没有人口持续增长支撑的,产业没有升级而无法吸引就业的小城区,就更无法承受市场的残酷考验和洗礼,不管是海景房,还是豪宅,都拗不过市场的最终选择。

    旅游养老地产“大忽悠”

    海景、环境、位置已经成为国人投资房地产的必备元素。在限购、限贷的调控政策下,旅游地产、海景如画成为国内诸多开发商销售房产的 “口号”,连雾霾天气都成为促销成交的手段之一。在海景房宣传单漫天飞舞、狂轰滥炸的情况下,很多一线城市,特别是北京、上海等地的投资者按捺不住对“海景—好天气”的诱惑,出手了。据统计,青岛周边地区海景公寓的30%都销售给北京的客户了。

    从海外房地产的投资经验来看,旅游地产、养老地产早就已经是“历史垃圾堆”的销售名词,听到这样铿锵有力的“旅游地产”、“养老地产”的投资说辞时,职业和成功的地产投资者仅仅是一笑了之,不会为开发商这种“请君入瓮”的销售说辞所迷惑。因为他们清楚地知道,在资本博弈的房产投资市场中,开发商是处于消费者和投资者的对立面上的。

    所以,在房产市场趋势不明朗、房价调整和下跌周期中,即使是大家公认的海景房也不会幸免。如果趋势不在,再好位置的海景物业在错误的时间买入,此时任何诱人的宣传口号和优惠,就是开发商把风险全部转嫁给投资者的时刻。结果是开发商的资金回笼了,投资者的危机却降临了——文登、乳山等地区的开发商扎堆“跑路”、破产,烂尾和空置房连成片,就是真实写照。

    没有租金收入,不属于投资

    生活在海景房的憧憬是美好的,但没有经过深思熟虑的盲目投资注定失败,这个现实又是非常残酷的。每个海景房产拥有者还沉浸在房产财富快速积累的“蜜月”情怀中,但全球性房地产盛宴终结的事实证明,房产市场自然运行和调节的法则不会因为在中国而改变。

    当潮水终将退去时,没有购买力支撑的、房价过高的、超过中产阶层负担能力的地区房价依然无法长久维系,不管是海景房,还是水景房,都难逃价格下跌的厄运。像威海的文登海景地产基本没有二手房交易市场环境,也就无法形成资产套现的融资平台,自然没有了房产投资的退出机制。

    一般来讲,没有成型的房产租赁市场,很难有完善的物业托管服务,这将导致无法形成持续的租金收益。所以,从现金流角度分析,投资海景房基本不属于房产投资范畴,而属于奢侈品投资或者收藏品投资类别。租金回报率和资产增值是构成房产投资的两个要素,缺一不可。因为丧失了租金收益及房产的融资、抵押和套现功能,海景房必然成为仅是账面财富的死资产。

  据《证券时报》

    山东乳山海景房区成“空城”

    近两年,在一些大城市的繁华路段,总能收到一些来自山东省乳山市银滩的海景房广告,在这些广告中,银滩被描绘成一个“面朝大海、天蓝海碧”的世外桃源,令人向往。

    在银滩,只有两种季节,就是淡季和旺季。旺季普遍指5月至10十月之间,但即便这个时间段,各个小区的平均入住率也达不到三成。淡季的时候入住率更低,因为北方冬季温度较低,而供暖设备又跟不上,导致住户流失。

    对于银滩的住宅入住率,官方并没有一个权威的统计数字。

    近20年来,银滩开发的房地产楼盘超过了200个,每逢冬季,这里的入住率还不足百分之五。以银滩管委旁的“水岸人家”小区为例,小区共有60栋楼,每栋分别两个或者三个单元,但1月7日记者在小区中了解到,小区中现有的居住人员不超过40户,入住率不足3%。这也就是现在银滩房地产市场的一种恶性循环,越是无人居住,相关配套也就越加短缺,以供暖为例,银滩的200多个小区中只有不到10个小区供暖,原因就是达不到供暖所要求的30%入住率,配套设施不健全又进一步降低了当地的人气。

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