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叶檀:中国房地产有泡沫房价收入比不真实
类型:专家解读  日期:2014-01-06  浏览:1324 次  评论:查看评论

房地产有泡沫吗?按照租售比、房价收入比以及房地产总市值占GDP的比例,毫无疑问,中国房地产有泡沫。

温家宝总理在全国“两会”记者招待会指出,目前的房价与居民的收入不匹配。但是,中国住房价格泡沫挤到什么程度是合适的?必须建立中国自己的房价收入比与租售比的标准,用国外的标准或者用失真的数据人云亦云难免产生失误,甚至影响中国房地产改革大局。

目前比较流行的说法认为,房价收入比在3到6倍为合理区间。这一比例是上世纪90年代初世界银行专家在进行中国住房制度改革研究时,提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例。

一些中国房地产研究机构认为,中国房价收入比应回到公认标准,比世界银行认可的理想状态更高一些。今年3月6日,某研究院发布报告指出,2011年,城镇居民房价收入比回落至7.50,接近6~7的合理区间。大型城市的房价收入比均明显偏高,排名前五位的深圳、杭州、北京、厦门、上海,2011年房价收入比分别达到15.60、14.10、12.94、12.48、12.40。原来房价收入比相对较低的重庆、沈阳等城市,也逐渐超过了全国(7.5)的总体水平。表面上看,房价收入比正在回归合理范围,但这一较为乐观的数据显然未能说服大众。

其他机构的推测要悲观得多。3月22日清华大学政治经济学研究中心、中国社科院社科文献出版社、河南财经政法大学联合发布的《房地产买卖行为与房地产政策》调查研究结果推算,我国城镇房价收入比为12.07,一线城市房价收入比高达25.25。相比其他国际大城市,房价高到离谱,因为伦敦房价收入比仅为6.9,首尔为7.7,纽约为7.9。

房价收入比相差如此之远,说明在推算房价收入比的过程中缺乏统一的标准与真实的数据来源。按照此等数据,根本不可能定出客观的现实与务实的政策。

国际上通用的房价收入比的计算方式,是以住宅套价的中值,除以家庭年收入的中值,而后得出新建房、二手房、所有住宅房价收入比的中值。家庭年收入指全部家庭成员的年度税前收入,通常包括夫妇二人,家庭年收入同样取中值。选取的住宅是新建住房、旧有住宅等。数据通常比较准确,因为根据纳税情况可以获得较为真实的收入,而旧有住宅等不可能存在阴阳合同等数据造假情况。

按照北京统计信息网的数据,2011年北京城镇居民人均可支配收入为32903元,同比上升13.2%。另据链家地产市场研究部统计,2011年新建商品住宅市场成交均价为21585元/平方米。按照一家三口、户均购房100平方米计,房价收入比约为21.87,这是一个可怕的充满泡沫的数字。

北京房地产并未真正的市场化,属于非典型性市场,房价收入比不能做准,从土地用途看,豪华经适房、单位房仍然占据主导地位,官员与企业主灰色收入主要集中在北京的房地产市场上,人均可支配收入不能做准。也就是说,房价、收入等数据都值得怀疑。

相比而言,深圳房价在一段时间内较为理性,居民构成多以移民为主,市场色彩较浓。国家统计局深圳调查队公布了2011年深圳居民家庭人均可支配收入增长情况报告:居民家庭人均可支配收入36505元,以同比增长12.7%位居全国36个大中城市中首位。1月12日,深圳市市长许勤在深圳“两会”记者会上称,2011年1~12月深圳全市新建商品住房均价19469元/平方米,同比下降2.97%。按照户均3人,每户购房100平方米计,房价收入比为17.77,远远偏离了市场可以接受的正常值。

这可能仍然不是真实的数据。我国的收入统计中遗漏了灰色收入这部分,并且在年轻人购买房产的过程中,往往能够得到家族资助,导致我国购房中现金支付率居高不下。因此,如果我们计入另一家庭的支付能力,以户均5人计,深圳房价收入比为10.67左右,高于正常水平线,何况我们用的是可支配收入,而不是薪酬,因此偏离得不算太远。

研究金融的朋友发来短信,指出各国的主要指标不同。除了房价收入比外,还有首付对收入比的指标,以及每月支付负担对收入比,即每月实际支付购房金额对可支配收入,在英国较为适用,考虑到中国房贷利率随利率改变浮动,英国的办法对中国可能适用。以后专文另述。

我们可以得出的基本结论是,中国的房价收入比高于国际水准,确实存在泡沫,但泡沫不像数据所体现的那么大。对于中国房地产市场来说,最可怕的是一小部分高收入阶层有能力在房地产大举投资,推高房价收入比,并且由于缺乏房产税、真正的资本利得税等,导致房地产市场失控。普通购房者遭受高房价之害,社会因此郁积不满。

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