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开发商信托融资成本高企 利率提升2至3个点
类型:专家解读  日期:2010-05-21  浏览:2015 次  评论:查看评论

银行信贷大门紧闭,急需拓展多元化融资渠道的开发商越来越多地选择信托融资。但是,出于风险控制意识的加强,不少信托公司开始大幅提升产品设计的利率。与去年相比,部分信托产品甚至高出了2~3个点。

早在今年初,在调控政策紧缩信号频繁释放之时,就有信托业内人士向《第一财经日报》表示,一旦房地产市场有变冷趋势,将出于严控风险目的,从严控制与房企的合作。这一预判已在实际操作中予以体现。上述人士称,公司在当前为房企设计的信托产品中,已有意识地将收益回报提升了2~3个点。“去年的房地产信托产品收益为7.7%~8%,今年至少在9%以上。”这也意味着,相对于开发商来说,利率亦同时提升了2~3个点。

房地产企业对信托工具的“趋之若鹜”,自去年起便已初露端倪。自近乎严苛的宏观调控政策出台之后,今年这一势头越发明显。“现在来谈合作的中小开发商非常多。”一位信托公司内部人士称。

中国信托业协会提供的《信托行业2010年一季度分析报告》显示,一季度共有41家信托公司新推介发行集合资金信托计划293只,发行总量较2009年第四季度的281只有4.3%的增幅。其中,房地产类信托计划有78只,在整体推介发行信托计划中占比27%,在投资方向细分市场中,仅次于证券领域。

不过,如愿获取信托工具的支持并不如想象中那么简单。“我们本来控制就很严格,但在今年门槛设定更加高了,至少得是区域性的龙头企业才符合初步标准。”信托公司人士称。从目前成功借道信托的房地产企业案例来看,绿城中国金地集团、龙湖地产等公司,均在行业内有颇高的知名度。

2009年开初,绿城中国连续多次通过信托融资。今年1月27日,绿城中国发布公告称,为旗下上海绿城项目公司引入中泰信托作为股东。“从某种意义上来说,信托可以为房地产公司提供资金套现的机会,从而使得现金流运作更为顺畅。”知情人士表示。

据该人士透露,绿城的企业负债比率在业内向来引人注意,不过对于信托公司来说,衡量回报并不仅仅局限于企业层面。隶属于上海绿城项目公司旗下的玫瑰园项目,仅在4月底开盘之后一月不到时间,便已预计为公司回笼资金约4亿元。“条件好的项目同样是选择之一。”

今年2月,由中国银监会下发的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》指出,信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。此外,信托资金被严格禁止用以土地储备贷款形式。

“‘四证’齐全的项目是属于风险性较小的,对于资金风险控制较为有利。”一位不愿透露姓名的信托业内人士称,他所处的信托公司正与几家大型房地产企业低调接触。据他介绍,通常信托公司持有的项目公司股权,最终以项目清算回报或者开发商回购股权的形式回笼资金。“开发商的资金应优先保障信托资金的安全性。”

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