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经济适用房转商品房最后疯狂 双轨间存10倍暴利
类型:专家解读  日期:2010-05-21  浏览:2514 次  评论:查看评论

“五一”节过后,除了周末,许杰没有一觉能睡到凌晨5点之后。

这位北京方圆置业顾问,现在必须在每天天亮前后赶到东四环附近的六里屯华阳家园,加入一条看不到头的人龙,任务只有一个——代客交税。

许杰的客户是一场始于4月底的房产狂潮的卷入者,他们是经济适用房转商品房(下称“经转商”)的交易方。交易的相关税收缴纳由作为中介的许杰代办,他只好每天凌晨赶往设在华阳家园的朝阳区地税局二税务所“上班”。

这一切缘于4月26日。住建部在这天发出通知,经适房在取得完全产权前,只能用于自住,不得出售、出租、闲置、出借。除非将经适房转变为商品房,条件是先住满5年,再进行更名交易,补交契税和土地出让款。

对经适房未来可能无法交易的恐慌引发了“经转商”集中交易的狂潮。

这股风潮来得如此猛烈,以至于许杰每天即使5点起床,也只能拿到60多号。早在他每晚睡下时,不少人已经在半夜12点在六里屯排队了,“他们很多是号贩子,我干不过他们”。许杰揉揉黑眼圈说。

排队人太多,税局每天发放450个号仍一号难求,许杰能排上已属幸运,一般人一天也办不完网签和契税缴纳。许杰趁排队之机发展了不少新客户。

5月1日前,北京朝阳区和丰台区还允许同名产权转让,即经适房住户可以自己买下房子,变成业主。但5月1日后,则需要异名交易,即实施二手房网上交易,需要更换名字。

于是,大量的家庭里开始上演左右手游戏——丈夫卖给妻子,老子卖给儿子,姐姐卖给弟弟……而有观察人士担心,这些游戏,正在为一轮巨大的财产权纠纷潮埋下伏笔。

半夜排队为网签

北京朝阳区房屋登记发证大厅,两位咨询员嗓子都快哑了。

五一之后,每天从早上9点开始,大厅里便人满为患,排队咨询经转商的人蜂拥而来。

“写谁的名字,这是你们自己的事,财产权怎么变动,你们自己商量好,这不归我们管。”面对十有六七涉及更名的咨询问题,咨询员像一台录音机似地反复解释。

按照新政,经适房目前不允许出租,未来可能面临无法交易转为商品房,搞不好可能要被收回。于是,一边是恐慌性的咨询人潮,一边是大逃亡似的“经转商”狂潮,经适房住户们都抢着涌向交易窗口,

“大家都担心政策多变。”许杰说。而政策也确实变幻莫测,每一变都牵涉真金白银。

5月1日之前,在朝阳、丰台两区,“经转商”可以同名转让,只需补交地款,无需缴纳契税;5月1日之后,突然变成必须异名转让,除了补地款,还要缴契税。有先知先觉者在4月的最后几天就嗅到风声,4月28日在昌平区便爆发了排队集中经转商的浪潮,这些人都成功地省下了契税。

比如朝阳区的经适房小区百环家园,当初出售是每平方米4500元,每平方米需缴纳土地款600多元,契税则是140平方米以下缴纳总房款的1.5%,140平方米以上的为3%。以150平方米为例,需要缴纳的契税在2.7万元左右。

而更多的未住满5年,尚未等到交易时间的经适房业主,则更为紧张。

经适房小区回龙观的业主陈军(化名),是海淀区某大学副教授,学校本来预计在清河附近要盖新的校区,可能有新的内部房改房或者保障性住房推出,但是新政的出台让他进退两难。

“这意味着,如果转了住房性质,将可能拿不到未来新盖的房子。如果不转,则未来要改善住房的话,成本更大。”陈军说。

回龙观经适房最初销售时,超出标准部分补交的土地款是原房价的10%,但是补的每平方米只有260多元。而现在按照政府基准价,回龙观经适房每平方米的土地出让款为362.1、391.7元,比原先提高。由于目前周边的商品房市场价已达到2万多元一平方米,因此未来“经转商”的土地出让金缴纳数还会提高。

双轨间的10倍暴利

“这次‘经转商’,属于二手房交易,即使在一个家庭里进行异名交易,比如夫卖给妻,或妻卖给夫,一律视为家庭新购一套商品房。”北京朝阳区建委一位官员解释说。

而如果夫妻两人双方各有经适房,要相互转,则不可能,因为这意味着一个家庭新购了两套住房,目前北京政策不允许,“除非你离婚吧”。这位人士说。

根据北京市政府4月30日出台的“十一条”,同一家庭只能在本市新购买一套商品住房。如果夫妻双方已各自有房,更名网签一套经适房为商品房后,尽管是一家之内的买卖,仍属于新购一套住房,短期内将无法再买新的其他房屋。

北京房地产市场的需求无疑受到影响。但新政是否增加二手房市场供应,进而影响整个楼市,则仍无定论。

“实施异名交易的结果是,政府能名正言顺地收获更多的契税和土地收入,政府才是最大的赢家。”北京市房协住宅学术委员会委员蔡金水评价说,由于近期的房地产调控,北京市的土地出让收益不大,而“经转商”则带来了一大笔巨财。

北京中原三级市场研究部总监张大伟则有不同看法。他认为,政府在办理“经转商”过程中,都是按照地区的最低指导价来缴纳土地出让金的,比如天通苑的最低指导价是3621元,而周边商品房价已过万。“所以应该是政府减少了很多税收,而不是增加了。”

不过,幅度更惊人的获益者,看来还是在政策与市场的双轨间套利的经转商业主。

比如天通苑,5年前购买的150平方米经适房,即便现在补交款项,所有成本加在一起也不过50万,而现在同地段同样面积的房子,市场商品房价是250万左右,5年之内净赚4倍收益。

大兴西红门,2005年出售时才2000多元/平方米,现在即使补交土地款,去掉过去的费用,考虑到该地段目前房价已超过2万,升值也在10倍以上。

即将到来的财产纠纷潮?

“经转商”也衍生出新的难题。

“因为经适房一直是禁止出租的,但很多住户实际上在出租,转变住房性质后,仍然改变不了房地产供求关系。”首都经贸大学房地产研究所所长张跃庆说。

而北京市房协住宅学术委员会委员蔡金水则担心起经转商交易所产生的隐患来,“未来财产分割会出现巨大纠纷潮”。他说。

比如一套经适房婚前为一方所有,结婚后经过财产公证仍是一方所有。但改变经适房性质后,通过异名交易,该房产变为夫妇共同所有。

此外有的无配偶无子女的,异名交易给父母,则出现未来与父母的财产分割,以及与其他父母子女的房产纠纷问题。

另有夫妻分别有一套经适房的(买后结婚),分别以对方名字更名交易,则可能出现1个家庭一次购买2套住房的政策禁区。如果只交易一套也有问题,因为同一个人如果有一个经济适用房和商品房,则经济适用房应该被政府回购。

此外,如果夫妇将经适房转给子女,则可能出现子女无资格购买保障性住房的问题,如果其已经有经济适用房,则可能要被政府回购。

“现在光是天通苑和回龙观地区的经适房居住者就有80万,预计有30多万业主,其中80%的业主面临异名交易后未来的财产转移分割各种税收新问题。”蔡金水说,“如果转给父母,则涉及到未来遗产税的缴纳问题,如果转给子女,子女间为财产权会有争夺纠纷,即使一个子女,多套房会缴纳物业税。未来这一轮潜在的财产纠纷潮的规模将不容忽视。”

“国家政策的目的就是应该增加炒房的成本,以及享有多套经济适用房的成本。夫妇分别有1套经济适用房,可以选择不交易,但是未来不能出租,要转性质需要补交更多的土地出让金。”北京京元律师事务所梁炎廷说。

 

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